כניסה
למערכת
ט.מ.ל
PAYCHECKS
לחץ להרשמה
מרכז ידע וחדשות
מרכז ידע וחדשות
19.10.2015

מס הכנסה על דירות מושכרות בארץ ובחו"ל- מסלולי המיסוי, דיווח ותשלום

מס הכנסה על דירות מושכרות בארץ ובחו

מס הכנסה על שכר דירה למגורים

בתקופה האחרונה, רשות המיסים הגבירה באופן משמעותי את האכיפה על משכירי דירות מגורים שאינם מדווחים על ההכנסות מההשכרה ואינם משלמים את המס החל על הכנסות אלו. 

כחלק מהפעילות, נשלחו בתקופה האחרונה טפסי הצהרה על נכסים ומקורות הכנסה לאזרחים רבים שיש להם יותר מדירת מגורים אחת, ובעקבות כך רשות המיסים פתחה גם בחלק מהמקרים בהליכי חקירה והליכים פליליים כנגד מעלימי המס בתחום זה. 

במסגרת זו אנסה לכתוב בקצרה את הכללים הנוגעים למיסוי הכנסות מדירות מגורים.

ראשית ראוי לציין כי בהשכרת "דירת מגורים" ישנן הקלות משמעותיות בדרישות החוק, לעומת השכרת נכס המשמש למטרות מסחריות.
ההקלות מקבלות ביטוי, הן בהתנהלות השוטפת והן בשיעורי המס, אך זאת בתנאי שהדירה אכן משמשת בפועל למגורים, וכן כי לא מדובר בפעילות שמגיעה לכדי עסק של השכרת דירות.

לעניין דמי ביטוח לאומי ומע"מ, הכנסה זו פטורה מדמי ביטוח לאומי ואף אינה מחויבת בדיווח ותשלום לרשויות מע"מ.

מסלולי מיסוי - 3 מסלולים:

ניתן לבחור בין 3 מסלולי מיסוי, כאשר כל מסלול בפני עצמו מפחית את המס במקרים מסוימים ומגדיל אותם במקרים אחרים, וכל מקרה ייבדק לגופו לפי מכלול הנתונים.

  • מסלול פטור - אם סך ההכנסות מהשכרת דירות מגורים לא עלתה על 5,070 ₪ לחודש (בשנת 2015), כל ההכנסה תהיה פטורה ממס,  ובנוסף,  אין גם חובה לדווח לרשויות המס על הכנסות אלו.

יצוין, שהתקרה היא "תקרה מתואמת", והמשמעות היא שכאשר סך ההכנסות מהשכרת דירות מגורים חורגות מתקרת הפטור (5,070 ₪ לחודש) הסכום הפטור יקטן בסכום השווה לסכום החריגה.

לדוגמה:  אם סך ההכנסות מהשכרת דירת מגורים הסתכם ב-6,000 ₪ לחודש, הרי שיש כאן חריגה מתקרת הפטור בשיעור של 930 ₪, בהתאם לכך הפטור יקטן בסכום זהה והוא יעמוד רק על 4,140 לחודש (5,070-930) וכל ההכנסה שחורגת מתקרת הפטור החדשה (1,860 ₪) תחויב במס הכנסה בשיעורים רגילים, בשיעור התחלתי של 30% ובכפוף לנתוני ההכנסות הנוספות של המשכיר.

בנוסף, מי שבוחר במסלול זה, לא יוכל לקזז את ההוצאות למרות שהם הוצאו לצורך הנכס.

דגש – לחישוב "התקרה המתואמת" לוקחים בחשבון: את כל ההכנסות מהשכרת דירות שטיבם למגורים גם אם הם מושכרים בפועל לעסק ולא נהנים מהפטור.  וכן נלקחים בחשבון הכנסות השכירות של כל התא המשפחתי, גם של בן או בת הזוג וגם של הילדים - עד גיל 18

על הבוחר במסלול זה לעמוד בתנאים הבאים: לוודא שהדירה אכן משמשת בפועל למגורים בלבד, שיהיה בידו מסמך חתום ע"כ מהשוכר, ושהשוכר הוא דווקא אדם פרטי או גופים מסוימים - לפי רשימה סגורה.

  • מסלול 10% מס – הבוחר במסלול זה, ישלם 10% מס סופי על ההכנסות שמשמשות את השוכר בפועל למגורים (ללא תקרה)

המס במסלול זה הוא מס מחזור ולפיכך הוא יחושב על כל ההכנסה מבלי להתחשב כלל בשום סוג של הוצאה או השקעה בנכס שמקטינות בפועל את הרווח.
הבוחר במסלול זה, מחויב לשלם את מס ההכנסה עד ל- 31 לינואר של השנה הלועזית שאחרי שנת הפקת ההכנסה. 

  • מסלול רגיל – במסלול זה המס יחושב רק על הרווח מההשכרה, דהיינו, ההכנסות בקיזוז ההוצאות השוטפות שהוציא המשכיר עבור הדירה, וכן אחוזים מסוימים מסכום ההשקעה הראשונית של רכישת הדירה ושל שיפוץ הנכס.

לאחר החישוב נקבל את הרווח בפועל ושע"ז ישולם מס בשיעור התחלתי של 30% ובהתאם לנתוני המשכיר.

במסלול זה, ההכנסה תיזקף לזה מבני הזוג שהכנסתו הרגילה ממשכורת או מעסק ומשלח יד גבוהה יותר. וע"כ במקרים מסוימים המס בפועל יהיה גבוה אף יותר מ-30% ולעיתים נמוך יותר, הכל בהתאם לנתונים אישיים הקשורים להכנסות האחרות ולנקודות הזיכוי, 

מס על הכנסות משכר דירה למגורים בחו"ל

הכנסות משכר דירה למגורים בחו"ל זוכות להטבות בשיעורי המס והם יעמדו על 15%, בתנאי שלא מדובר בפעילות שמגיעה לכדי עסק של השכרת דירות.
גם כאן מדובר במס מחזור, ולפיכך הוא יחושב על כל ההכנסה, מבלי להתחשב בהוצאות השוטפות שיש למשכיר אשר מקטינות בפועל את הרווח,  אך במסלול זה, בניגוד למסלול של המס בשיעור של 10% על השכרה בישראל, כן לוקחים בחשבון אחוזים מסוימים מהוצאות ההשקעה הראשונה של הנכס או של שיפוץ מהותי  (פחת)

אפשרויות דיווח ותשלום

מי שבוחר במסלול של שיעורי המס הרגילים, או שהוא בוחר במסלול ה"פטור" אך הכנסותיו חורגות מהתקרה, נדרש להגיש דו"ח שנתי לרשות המיסים.

אך מי שבוחר במסלול של 10% מס, ואין לו תיק ברשות המיסים, נדרש לפתוח תיק מתאים, אך הוא לא יידרש להגיש דו"ח שנתי,  הוא יוכל לדווח על הכנסה זו בלבד, ולשלם את המס באתר של רשות המיסים,  שכתובתו להלן:   

https://www.misim.gov.il/gmhovotmh/firstPageScharDira.aspx?cur=1





צור קשר
נשמח לעמוד לשרותך | 03-7552500